Uništena imovina, neplaćeni računi ili kirija, iznenadno otkazivanje stana bez prethodne najave samo su neke od situacija sa kojima su se susretali vlasnici stanova koji svoje nekretnine daju u zakup. Mnogi od njih sa svojim podstanarima ne potpisuju ugovore o zakupu, što im otežava pravnu zaštitu.
Piše: Nataša Tomić, Foto: Pixabay
T.Z. je izdavao stan više od 20 godina i ističe da se tokom tog perioda susretao i sa izuzetno dobrim ljudima, ali da je nažalost imao više podstanara koji su pravili probleme.
“Kada trebaju platiti kiriju, uvijek budu neki problemi, moraš ih zvati i tražiti. Tako jedan podstanar, koji je u stanu živio tri godine, posljednih 18 mjeseci nije platio kiriju i morali smo se svađati sa njim, skoro smo ga pa istjerali iz stana. Imali smo bar sreću što je platio sve račune, ali nam je ostao dužan 3.600 KM za kiriju. Obećao je platiti, ali se nikad nije javio. Zvali smo ga nekoliko puta na telefon, ali je bio isključen. Posljednji slučaj u istom stanu smo imali sa podstanarkom koja nam je srušila namještaj i napravila materijalnu štetu. Polomila je nogare od trosjeda, poderala je krevet, isjekla je laminat, razbila pločice u kupatilu, razbila staklo na terasnim vratima… Ona je iznajmila stan za dvoje, međutim kada je izašla, mi smo saznali da je u stanu spavalo i po deset ljudi. Ostavila nam je prljav stan i neplaćene obaveze za mjesec dana, nije htjela da ih plati. Ali srećom bar je napustila stan da više ništa ne uništava”, ističe naš sagovornik.
Kao ni mnogi drugi, ni on nije imao potpisan ugovor sa svojim podstanarima a zbog problema sa njima prestao je da izdaje stan.
“Stan je sada zaključan i nema više iznajmljivanja. Planiram da ga prodam. Nisam nikada do sada potpisivao ugovor sa podstanarima, ali ga sada nikad više ne bih izdao bez ugovora”, govori on.
Ovo je samo jedan od brojnih primjera u kojima su vlasnici stanova imali problema sa nesavjesnim podstanarima. Očigledno je da nisu samo podstanari ugroženi već i da oni u mnogim slučajevima uništavaju imovinu vlasnika stanova, odbijaju da plate kiriju, sele se bez najave i slično.
Načini pravne zaštite ipak postoje
Odnosi zakupodavca i podstanara su regulisani Zakonom o obligacionim odnosima, a prema njemu nije obavezno sklapanje i potpisivanje ugovora o zakupu, već se on može sklopiti i usmenim putem. Naravno, ukoliko dođe do nekih problema ili nepoštovanja dogovora, mnogo je lakše ostvariti sudsku zaštitu ukoliko postoji ugovor ali je ona prema riječima pravnice Jovane Kisin moguća i ukoliko on nije sklopljen.
“Zavisi od slučaja do slučaja, ali u principu mogu se iskoristiti materijalni dokazi u vidu izvoda iz banke ili priznanica ako se na taj način vršilo plaćanje zakupnine, ili ukoliko je zakupac ostavio lični trag kod uplate režijskih računa ili u potpunom nedostatku materijalnih dokaza – saslušanjem svjedoka”, tvrdi Kisin.
Iz Notarske komore Republike Srpske ističu da se ugovori o zakupu najčešće zaključuju u tri slučaja.
“Najčešće se ugovori o zakupu stana, dijela stana ili kuće zaključuju kada zaposlenom licu poslodavac isplaćuje troškove koje zaposleni ima po osnovu zakupa, pa je poslodavcu Ugovor o zakupu na kojem su potpisi ovjereni kod notara dokaz o postojanju zakupodavnog odnosa, radi korištenja povlastica za parkiranje automobila, kada zakupodavac boravi izvan mjesta u kojem izdaje u zakup stan/kuću i zakupnu prima na tekući račun te ako je zakupodavcu osnovana djelatnost iznajmljivanje i davanje u zakup nepokretnosti: stanova, dijela stanova, kuća, pomoćnih prostorija”, govore iz Komore te dodaju da ne posjeduju informaciju o tačnom broj sklopljenih ugovora o zakupu jer “to nije pravni posao za koji se obavezno traži notarska forma, a ni ovjera potpisa”.
Naravno, iz Notarske komore ističu da se ugovor može ovjeriti kod notara što stanodavcu, ukoliko dođe do problema i sporova, može dati dodatnu pravnu zaštitu te spriječiti skupe sudske postupke.
“Ukoliko se, pak, ugovorne strane odluče da ugovor zaključe u formi notarski obrađene isprave, takva isprava može dobiti i svojstvo izvršne isprave, a ona je izjednačena sa pravosnažnom sudskom presudom, pa u tom slučaju zakupodavac može od notara zahtjevati izdavanje otpravka originala u svrhu izvršenja i odmah se obratiti Osnovnom sudu sa prijedlogom za izvršenje, radi naplate dospjelijh , a neplaćenih zakupnina. Dakle, izbjegava se na taj načun skupo vođenje parničnih postupaka, u čemu se ogleda prednost ugovora koji su pred notarom zaključeni u formi notarski obrađene isprave”, govore oni.
Kao što se da zaključiti, ugovori se prvenstveno sklapaju kada jedna od strana ima koristi od zakupa ili mu je to zanimanje, dok zaštita obje strane uglavnom nije čest razlog potpisivanja ugovora o zakupu iako to daje sigurnost i podstanaru i stanodavcu.
Povezani tekstovi: